Nytt hotell i gamalt sjøhus

Dette eksempelet handlar om etablering av ny næring i freda kulturmiljø, og om korleis ulike lovkrav verkar inn på kvarandre og påverkar kva for løysingar som blir valt.

Da noverande eigar kjøpte eigendomen i 2018 var det allereie restaurant i det gamle sjøhuset. Der det nye tilbygget står, stod det ein einetasjes bygning frå 70-talet. I dag er det etablert hotell med 7 hotellrom på eigendomen som ligg i eit freda kulturmiljø. Verksemda bidreg til å dekke eit behov for overnatting og matservering for tilreisande på staden.

Skudeneshavn er eitt av 13 freda kulturmiljø i Noreg. Her er det det utvendige av bygningane som er freda. Den gamle ladestaden er freda på grunn av historia staden fortel om det viktige sildefisket i Rogaland.

Det gamle treetasjes sjøhuset i tre er rundt 100 år gamalt. I første etasje er det restaurant, medan resten av bygningen blir bruka til hotellverksemd. I det nyoppførte huset inn mot torget ligg kjøkkendelen til restauranten og fire leilegheiter. Restaurantverksemda er ei vidareføring av tidlegare drift, medan hotell- og bustaddelen er ny.

I arbeidet med å bygge om restauranten og etablere hotell i det gamle sjøhuset, har eigar nytta seg av arkitekt og brannvernkonsulent. Av myndigheiter var kommunen, fylkeskommunen, Arbeidstilsynet og Mattilsynet involverte, for å ivaretaka omsynet til brannvern, tilgjengelegheit (UU), vern, veg, arbeidsmiljø mv.

For å gjennomføre ønska tiltak var det behov for eit større areal enn det som var tilgjengeleg. Fredingsforskrifta for Skudeneshavn kulturmiljø opna for riving av enkelte bygningar, noko som i dette tilfellet opna for å erstatte ei bygning med ei med større bruksareal. Både føresegnene i fredinga og gjeldande reguleringsplan gav rammer for tiltaket, og kravde samarbeid mellom kommunen og fylkeskommunen.

Fordi hotellet og restauranten er ein arbeidsplass, stiller arbeidsmiljølovgjevinga krav til arbeidsmiljøet, så som garderobe med dusj, pauserom, og anna tilrettelegging. Det var utfordrande å imøtekomme desse krava på det tilgjengelege arealet. I dette tilfellet vart utfordringa løyst ved å leige areal til pauserom for tilsette i eit eksternt lokale i nærleiken.

Tillaging og servering av mat i restauranten betyr at matlova gjeld. Matlova stiller krav til forsvarleg handtering av matvarer, og at det må fysisk leggast til rette for dette. Nybygget gjorde mogleg å legge kjøkkenet til den nye bygningen. Dette gjorde det lett å kunne oppfylle krav til tette vegger, glatte overflater, rein og urein sone mv.

Arbeidsmiljølova krev at arbeidsmiljøet skal leggast til rette for å unngå uheldig fysisk belasting for arbeidstakar. I hus med fleire etasjar kan dette bety krav til heis, bøttekott på kvar etasje mv.

Krava til vaskekott vart løyst i den enkelte etasje, men fordi det blir nytta eksternt vaskeri til sengeklede, må desse fraktast til og frå. For å imøtekomme krav til arbeidsmlijø vart det installert vareheis for frakt av sengeklede.

Fordi det ikkje hadde vore hotell i bygningen før, medførte dette bruksendring. Bruksendringa medførte at krava i Byggteknisk forskrift (TEK17) vart gjeldande for heile anlegget, også det eldre sjøhuset, knytt til brannsikkerheit og rømmingsvegar. Hotellverksemd medfører ekstra krav til rømmingsvegar. Dette gjorde det vanskeleg å etablere stolheis i alle etasjar, og løysinga var å etablere eigen HC-heis direkte til 3. etasje.

Bruksendringa betydde også at det slo inn krav knytt til parkering  som ikkje gjaldt tidlegare. Lovverket gav moglegheit til å søke om dispensasjon frå kravet, men i dette tilfellet ønskte eigaren å ha tilgang til parkering.

Tiltaket involverte mange myndigheiter, og i fleire tilhøve stilte dei ulike gjeldande lovverka krav som stod i strid med kvarandre. Eit viktig grep for å finne løysingar som skal svara ut fleire behov samstundes var å gjennomføre felles møte med så mange av myndigheitene som mogleg, tidleg i prosessen. I denne saka hadde det særleg vore nyttig å ha med Arbeidstilsynet i tidlege møte.